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家づくり豆知識

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注文住宅とは?

注文住宅とは、「ゼロからつくる家づくり(オーダーメイド)」で、比較的自由度の高いところが特徴と言えます。外観のデザイン、間取り、設備のグレードやデザイン、室内の素材も自由に選ぶことができ、さらには、木造かRC住宅にするかもお客様が自由に決めることが出来ます。注文住宅というものは、お客様のいろいろな要望に応えられる自由度の高さが魅力です。その分、家づくりに時間が掛かるのも注文住宅の特徴で、1つ1つの項目を打合せしながら決めていくため、打合せから完成までにかかる時間は、要望次第で長くなります。また、住宅会社によって得意な分野、不得意な分野があります。木造住宅専門店では注文住宅だからといってRC住宅を造ることは出来ません(不可能ではないが不得意)。

注文住宅を建てたいとお考えの方は、「ある程度のイメージ(かなり大雑把なものでOK)」を持った状態で住宅会社選びを行うことをお勧めいたします。

■注文住宅のメリット

・ゼロから作ることができるため自由度が高い
・予算を調整しながら作り上げていくことができる
・自分だけの家を手にすることができ達成感を得られる

■注文住宅のデメリット

・完成のイメージが難しく分かりづらいことがある
・オーダーメイドのため全体的に予算は高くなる
・入居までの期間(建築期間)は長くなることが多い
・実現したいことがたくさん溢れて収拾できなくなることがある

□注文住宅のポイント

・予算をしっかり把握して、その範囲内で想いを実現するようにする
・打合せが多くなるので、信頼できる住宅会社(担当者)が重要になる
・ある程度スケジュールに余裕を持ってスタートさせること

規格住宅とは?

規格住宅(企画住宅という場合もあります)は、間取りや外観、使用する素材などが決められている住宅のことを言います。また、住宅会社によってはある程度の範囲まで選択可能なチョイス式の規格住宅というものも存在します。

大手ハウスメーカーをはじめ、多くのビルダーはこの形式を採用し、カタログなどの決められた範囲内から選択していく場合がほとんどです。規格住宅は、ある程度決められた間取りや素材を使用するため、仕入れの段階でコストダウンが可能になり、また現場(実際に家を建てる際)では、決められた間取りが多いため、現場で考えながら建てることも少なく、誰が建てても同じような家ができることから、建てる期間も短く出来るため、人件費や諸経費もコストダウンすることが可能になります。

■規格住宅のメリット

・打ち合わせに時間が取られない
・決められた素材を使うため材料費が安くなる
・建築時間が短くなるので現場費用が安くなる
・すでにデザインが決まっているので統一感がある

■規格住宅のデメリット

・注文住宅より自由度は圧倒的に少なくなる
・土地によっては建てることができない場合もある

□規格住宅のポイント

・自分たちの考えに近い規格住宅を見つけるとかなりメリットがあります。
・どこまで自由度(選択肢)があるかを確認しておく必要がある。
・オプションなどで費用が上がることがあるので確認しておく。

住宅会社の選び方

住宅会社には様々な特徴を持つ会社が存在します。大手ハウスメーカーから家族経営で営む地元の工務店まで規模も様々です。ここでは、住宅会社を選ぶ上での基本的な知識をお伝えさせていただきたいと思います。

■住宅会社の種類について

・大手ハウスメーカー
家を取得しようと考えた方なら誰もが知っているような日本を代表する住宅会社で、代表的な会社で言えば「積水ハウス」などが大手ハウスメーカーと呼ばれています。大手ハウスメーカーの特徴は何といっても全国規模で多くの住宅を建てているという実績があることで、自社工場でたくさんの実験を繰り返し、高品質な住宅を提供されています。デメリットと言えば、それだけたくさんの実験や開発を行っているためコスト面では高くなり、品質の関係で自由な間取りや素材を選ぶということは難しいという特徴もあります。

・ローコスト住宅メーカー
呼称通り、「低価格の住宅」を提供しているハウスメーカーです。無駄な部分を極力省き、使う材料も厳選し絞り込むことでメーカーと交渉することでコストダウンを図っている住宅会社です。大手ハウスメーカーのように自社工場や実験、開発を行うことがあまりないのも特徴で、これも費用を掛けないための方法です。また、総合展示場のような膨大な費用の掛かる場所にモデルハウスを設置することも少ない傾向にあります。デメリットとしては、職人の腕にばらつきがあるため、良いものを使っていても施工が悪い場合もありますが、最近では、そういった点も見直されてきていると感じます。

・地場工務店
日本で住宅を建築する会社のほとんどが、この「地場工務店」です。大手ハウスメーカーの下請けとして工事されている地場工務店もいれば、ローコスト住宅メーカーの下請けとして工事されている地場工務店もいます。また、地域で年間100棟以上の受注を得ている会社も地場工務店であり、家族経営で年間5棟程度の建築をしている会社も地場工務店なので、一言で「地場工務店」と言っても、その内容を見分けることは難しいかもしれません。様々な形態の地場工務店が存在するので、何社も見られて「ご自身に合った会社」を選ぶことが一番です。

・設計事務所
設計事務所や建築士事務所と呼ばれる会社は、分かりやすく言うと「住宅のデザイン」を提供している会社です。その範囲は会社によって異なり、間取りやデザインだけを担当する場合もあれば、構造計算や現場管理まで行う会社もあります。ほとんどの場合、建築そのものは別の建設会社に依頼するので、設計と施工は別会社になるとお考え下さい。

住宅ローンについて

住宅ローンとは、土地取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家を担保として金融機関からお金を借りることを言います。現在では、家づくりを行う場合、ほとんどのケースでこの住宅ローンを使うことが一般的になりました。住宅ローンはどれも同じと思っている方も多いのですが、住宅ローンの選択によって、借りた後の生活が大きく変わってしまうこともありますので、慎重に選んでいただきたいと思います。ここでは、住宅ローンの基本的な知識を学んでいただければ幸いです。

住宅ローンの金利タイプについて

住宅ローンと言っても様々な住宅ローンの商品が存在します。現在、扱われている住宅ローンの主な金利タイプは、大きく分けて「変動金利型」、「固定金利期間選択型」、「全期間固定金利型」、の3つの金利タイプがあります。

■変動金利型住宅ローン


変動金利型は、借入期間中に金利が変動する金利タイプの住宅ローンです。1年に2回金利が見直され、返済額の変更は5年に1度行われます。返済額の上昇幅は最大25%までとされています。

変動金利型は、金利が半年に1回見直されるため低金利時期や金利が下がっている時には金利が抑えられるためメリットを受けることができますが、金利が上昇した場合、適用される金利自体は半年ごとに制限なく変わり、支払う利息も増すので、金利上昇リスクを受ける点で注意が必要です。また、上昇幅は最大25%ですが、それ以上に上昇している分の差額は住宅ローン返済最終月に一括で返済する場合が多いので注意が必要です。

■固定金利期間選択型住宅ローン


固定金利期間選択型とは、借入当初から数年間の金利が固定される金利タイプで、多くの金融機関でこのタイプが扱われています。借入後、金利が固定される期間には、2年、3年、5年、10年、20年などがあります。その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて「変動金利型」や「固定金利期間選択型」を選ぶことになります。一部の金融機関には、一度変動金利型を選ぶと再び固定金利型を選べないという商品もあるので、あらかじめ確認することが必要です。

「固定」と表現されているため、金利が固定されている安定した住宅ローンと思われがちですが、基本的には「変動金利型」とほとんど変わらない住宅ローンだということを理解しておきましょう。

■全期間固定金利型住宅ローン


固定金利型とは、住宅ローンを組む際の最初に決められた金利が、返済終了まで変わらない金利タイプです。金利が固定されているため、世の中が低金利の時に住宅ローンを組むと将来金利上昇時のリスクを減らすことができることがメリットで、返済金額が変動しないため返済計画が立てやすい面もあります。ただし、変動型に比べ金利が高いため、借り入れできる金額は少なくなる場合もあります。

□住宅ローン金利のまとめ

住宅ローンの金利に幅がある最大に理由は、「金融機関のリスク」にあります。変動型は世の中の情勢によって金利を変えることができるため、金融機関のリスクは非常に少ない商品になるため金利設定が低くなり、固定期間が長ければ長いほど、金利を変更することができないため金融機関のリスクは大きくなってきます。そのため、全期間固定型住宅ローンは金融機関のリスクが最大になるため金利は高くなると理解していただければ分かりやすいかもしれません。

住宅ローンの返済方式について

あまり知られていませんが、住宅ローンの返済方式は、大きく分けて2つあります。具体的には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方式があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分たちに合った返済方法を選んでください。

■元利均等返済


現在、ほとんどの方が選択している返済方法です。元利均等返済とは、毎回の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方式で、毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすいのが特徴です。ただし、返済当初は利息分が返済額の大部分を占めるため、借り入れた元金はほとんど減っていないという特徴もあるので、しっかり把握しておくことも大切です。

■元金均等返済


元金均等返済とは、借入元金を返済回数で均等に割った額に対し、残高に対する利息を上乗せして返済する方式です。毎回一定額の元金を返済していくため、「元利均等返済」に比べて、住宅ローン残高の減るスピードは速く、また借り入れた元金はしっかり減っていき、トータルで支払う利息が少ないですが、借入当初の返済額は多くなり、家計への負担は元利均等返済に比べると大きいため選択する方が少ないというのが現状です。

住宅ローンで必要な諸費用とは

諸費用は金融機関や契約内容によっても異なりますが、建築費用(物件費用)の10%程度が目安と言われています。請負契約時や金融機関との金銭消費貸借契約時(住宅ローンを借りる際の契約)、ご入居時などそれぞれに費用がかかりますが、ここでは、住宅ローンを利用する際に必要となる費用をご紹介します。

住宅ローンで必要な費用として、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定登記費用、抵当権設定登記手数料、住宅ローン保証料、団体信用生命保険料(団信)、火災保険料・地震保険料などがあり、「フラット35」を使用する場合には「物件検査手数料」が必要となります。

■印紙代

印紙代は、住宅ローンを借りるときに、「金銭消費貸借契約書」を金融機関と締結しますが、これらの契約書を締結する場合に、印紙税を必ず納めなければなりません。契約書1通ごとに収入印紙を貼り、ハンコなどで消印することによって、印紙税を納めたことになります。住宅や土地を購入する時に締結する売買契約書や、住宅の建設時の住宅会社と締結する時の工事請負契約書、設計事務所に設計を依頼する際の設計業務委託契約書にも、同様に印紙税が必要となります。

■融資事務手数料

融資事務手数料は、融資を受ける金融機関に支払う事務手数料のことをいいます(金融機関によっては不要な場合もある)。費用の目安としては、2万円~8万円程度の場合が多く、定額制ではなく融資額の2%程度という金融機関もあります。また、住宅会社によっては、お施主様(建築主)の代理で融資申込みや、融資先の金銭消費貸借契約立会いなどをサポートする対応費用がかかる場合もあります。

■抵当権設定登記費用

抵当権設定登記費用は、住宅ローンを借入れる際に建物と土地に担保権を設定するのですが、その行為を抵当権設定と言い、抵当権設定を登記する際に「登録免許税」が必要になります。登記を行う際に、登記印紙で法務局に納める費用と、それと同時に司法書士に支払う抵当権設定登記手数料が必要です。

■住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。

■団体信用生命保険料(団信)

団体信用生命保険料(団信)は、団体信用生命保険に加入するための費用のことで、住宅ローン返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済されるという保険料です。その後の住宅ローン返済はなくなります。

■火災保険料・地震保険料

火災保険は、建物や家財等の財産が、万一、火災や自然災害・盗難等に見舞われたときに、その損害を補償する保険です。なお、火災保険は、地震・噴火・津波を原因とする火災等の損害については補償の対象外となります。これらの損害を補償するためには、火災保険とは別に地震保険に加入する必要があります。火災保険については多くの金融機関で加入が義務化されていますが、地震保険については任意加入としている金融機関が多いのが現状です。保険料に関しては、建物の評価によっても異なりますので確認しましょう。

住宅ローンの金利決定時期について

住宅ローンを選択する際に、金利がどれくらいかをチェックして選ぶのは当たり前ですが、金利タイプや金利のパーセントだけでなく、金利の決定時期を確認することも重要です。実は、住宅ローンの実行金利決定の設定時期には、「申込時金利」と「実行時金利」の2パターンがあります。

申込時金利とは、住宅ローンの申込みを行なった時点での金利が反映されるものです。実行時金利とは、実際に融資が実行される時点での金利となります。融資実行時というのは、契約時ではなく、「建物の引渡し時の金利」が適用されるということになります。契約から引渡しまでの期間が短い場合はそこまで気にしなくても良いかもしれませんが、マンションなど長期間工事が行われる場合などは、契約から1年先の入居というケースもありますので、注意しておく必要があります。最近では、「住宅ローン申込み時の金利」か「融資実行日の金利」の低い方から選択できる住宅ローン商品を扱っている金融機関もあるので確認してみましょう。